【2020.5.20】
こんにちは、ガチ移住ブログのおっさんです。
今日は不動産投資の話です。
の前にやはりコロナの話から。。。
■のべ7000人を突破
トータル6000人を突破してからかなりゆっくりのペースでしたが、昨日の時点でトータルのコロナ患者が7068人になりました。
・トータルケース ： 7068人
・トータルDeath ： 99人
・トータルRecover ： 6411人
最近は10人前後新規の患者が出ている状況。ちなみに昨日はオーストラリア全体で9人。ここまでくれば、病院が崩壊することもないでしょうし、世界の状況を見ながら国際的な制限を解除を段階的にしていくことでしょう。
ビクトリア州も、5月13日からほんのちょっとですが、制限解除を開始しました。外出していい理由に、5人まで友人を家に招いてよいことが加わりました。
そして大きいのが学校の開始。
今までビクトリア中の親を悩ませていた自宅学習がとうとうなくなります。学年により再開日が違いますが、5月26日と6月9日の2回に分けて学校が始まります。うちの子共たちも今まで生活リズムが狂いまくっていたため、また元に戻すのが大変です。
でもこうして少しづつ元の生活に戻れるというのは喜びが大きいですね。
前置きが長くなりましたが、ここから本題です。。。
■ローンの金利はここ数か月でガツンと下がった
僕自身、今回オーストラリアの銀行に大借金をして家を建てました。借りた時の金利がNABで3.5％前後、これは2019年8月頃の話です。
この時の条件は、Variable（変動金利）にしていたので、その後のコロナ騒動で今は3.0％を切るくらいまで下がりました。
それでも他の銀行に比べると、まだまだ高いので、ビルダーへの建設費の支払いが終わったところで、今回思い切って銀行を変えることにしました。今回僕が変えたのはNAB→ANZです。
ANZは僕が借りる額の場合、固定金利が2.19％、変動も2.71とどっちもNABより安いので正直NABでローンを組んでいる意味がないのです。しかも今なら4000ドルのキャッシュバックがもらえます。そういったキャンペーン情報も手に入れておくと結構得をします。
ただ、この金利は誰でも一緒ではなく、借りる額によって異なります。例えば1ミリオン借りる人はもう少し少ない金利ですし、200Kくらいの人はもう少し多い金利になります。
実際ローンの銀行を変更するのにもお金がかかります。いくらかかってくるのかは実際手続きが完了してから更新しますが、だいたい700ドル弱程度はかかります。
半分はオーストラリア政府に、、、半分はNABから出ていくのでNABに、、、、両方ともなぜ？？？っていう疑問は沸きますが、お金を払ってでも金利が安いほうに乗り換えたほうが自分にとって有利になりますので、僕はそうします。
そういう意味もあって、こういったキャッシュバックキャンペーンをやっているところに移動すると、余計な支出が相殺されてより楽にホームローンを移動できます。今回の場合は4000ドル（これはキャンペーンとしてはかなり多い）ので、差し引き4000-700＝3200ドルも得をし、さらに金利で得をするというおいしい話になります。
■手続きはめんどくさいけどブローカーに頼んだ
ローンを借り換えるわけですから、すべての資産を審査されます。それがちょっとめんどくさいんですよね。ですが、モーゲージブローカーに頼みましたので、銀行とのやり取りはすべて任せて、僕は必要書類をそろえるだけでした。
・審査に必要な書類一覧
- 最新の2つのPayslips
- 過去6か月のHome Loan Statements
- 過去3か月分の給与所得がある口座のStatement
- 今まで住んでいて今はレントに出している家のRental Agreement
- レントに出している家のCouncil Rate Notice *最新のもの
- 最新の3ヶ月分のCredit Card Statements
- モーゲージブローカーコンプライアンス書類への署名
モーゲージブローカーには僕の家の資産状況がすべて筒抜けになります、、、が、すこしでも家計が楽になるならと思い変更しました。
日本でも一緒だと思いますが、銀行にアプライしても全てが承認されるわけではありません。銀行もバカじゃないので（働いている人はバ●も多いですが）この人なら貸しても大丈夫って言う人にしか貸さないのです。
審査方法は各銀行によって異なります。各銀行によって独自の計算式があり、まずは上で提出した僕の資産をすべてその計算式にあてはめます。それで借りた金額を返せる見込みがあるかどうかを判断します。
僕の場合、これはモーゲージブローカーにやってもらったのですが、その結果、大丈夫だということでANZ銀行にアプライをします。
その審査の計算式もその時の状況によって異なるらしく、例えば今はコロナの影響で定期的な収入が入ってこない人も多くなっているので、そういった状況の中では審査も厳しくなります。
ですからちょっと前にNABで審査が通ったからと言って今ANZに審査が通るわけではありません。この辺は注意しなければいけません。
また、オーストラリアの4大バンク（ANZ、NAB、WESTPAC、COMMON WEWALTH）意外でもマイナーなバンクならもっと安い金利もありますが、僕はこのコロナ不況の中何かあったらめんどくさいのでとりあえず4大バンクの中から選びました。
■固定金利と変動金利への振り分け
借りるときは、固定と変動のどちらかでなければいけないというわけではなく、借りる全体額を振り分けることもできます。僕の場合は固定が60％、変動が40％に振り分けました。
固定金利：2.19％ 全体の60％（2年間はこのまま）
変動金利：2.79％ 全体の40％
という感じです。
で、もし、お金に余裕がある月があったら、高い変動金利の方にどんどんお金を振り込むという作戦です。（そんな月あるかどうかは不明ですが。。。ま、無いな。。。）
2年間が過ぎたら、その時に借りている額は変動金利のほうに移動されます。もし、このまま2年間金利が変わらないということでしたら僕の場合、2.19のほうに入れていた60％のお金は、2.79％になるということです。
■今の固定金利期間が終わったらまた見直す
もうしばらくはこのままANZで行く予定ですが，現在の固定金利の期間（2年間）が終わったらその時点でまた、各銀行の金利を調査して自分にもっとも有利な銀行を選ぶ予定です。
そうやって定期的に見直すことで、その時代、その時代で自分に最も有利な銀行を選ぶことができます。これは今後も必要不可欠ですね。
今銀行でお金を借りている人も、めんどくさがらずにぜひプランの見直しをやってみてください。
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