カテゴリー：オーストラリアの不動産投資の記事一覧

【2020.8.29】

 

おはようございます。先週は雨ばかりでしたが、今週はすっきり晴れて気分がいいですね。おっさんです。。。

 

さて、こちらの記事で書いた家のローンをNABからANZにした話ですが、まだANZに承認されていません。もう3か月以上たってます。

 

■コロナの影響で銀行のリファイナンスがブームになっている

 

コロナで職を失った人、収入が減った人が激増しているので、少しでもローンを減らそうと人々が銀行に殺到しています。

 

テレビの情報番組でも連日、ここの銀行はキャッシュバックがあるよ～とか、金利が低いよ～とかいう話をしていますが、それだけ需要が多いということでしょう。

 

ローンは通常30年で組まれますから、例えば5年前にローンを組んでほっておいている人は今のローンに組みなおすだけで断然お得。

 

特に借りている金額が多い人は、金利の差がかなり影響してくるので、ここはめんどくさがらずに手続きを進めたほうが得策です。

 

■既存のお客さんほど大事にすべきなのですが。。。

 

銀行は既存のお客さんに対しては、高い金利を支払っていてもそのままほっておくことが多く、新規のお客さんの確保を重要視しています。

 

「釣った魚にはエサをやらない」

ということなのでしょうか。

 

もちろんオージーもバカじゃないので、きちんと定期的にローンを見直して組みなおす人はたくさんいます。ただ、一定数の人達はそのまま放っておいてしまっています。

 

その今まで放っておいていた人達が、コロナの影響で収入が激減したり、職を失ったりしてローンの組みなおしをガンガンやっているのが今回のローンを組みなおす審査に3か月以上かかっている原因なのです。

 

本来は、新規のお客さん同様、既存のお客さん、特に長年お客さんでいてくれた人たちに対してもっといろんなサービス（3年お客さんでいてくれたらキャッシュバックとかね）があっても良いと思うのですが、上にも書いた通り銀行は新規のお客さんの確保を重要視する戦略をとっている。

 

お客さんにとっては、それだったらめんどくさい手続きをしてでも銀行を変えたほうがお得なので、めんどくさいけどそうせざるを得ないのです。

 

なんかその手続き自体の労力が無駄じゃないですか？

 

ある人はANZからNABへ、また別の人はNABからANZへ、、、だったらお互いにサービスをよくしてお客さんの維持に注力し、審査の労力を減らしたほうが良いと思いますけどね。

 

まあでもこれは銀行関連だけでなく、それ以外のサービス、例えば電気・ガス会社などにも当てはまりますので、オーストラリアがそういう社会といえばそういう社会なのかもしれませんね。

 

■コロナによる行動制限（鎖国を含む）は思ったよりも長引く可能性が高い

 

今回のメルボルンの第二波で、ちょっと油断するとあっという間にコロナが広がることが証明されてしまったので、今回はなかなか行動制限を解除しないような気がします。

 

今ビクトリア州知事のDaniel Andrew氏が言っているのは、非常事態宣言を1年間延長するというもの。これいいかえると、今から1年間は州が好きにルールを作って行動制限を人々に課すことができるということです。

 

今でも

・マスクをしなさい（しない場合は罰金200ドル）

・州から外に出てはいけない

・カフェやレストランはテイクアウェイのみにしなさい

・夜間8時～翌朝5時までは外出禁止

・家から半径5ｋｍ以内で行動しなさい（見つかった場合は罰金）

などなど、数え上げたらきりがないルールがありますが、これが後1年間は続く可能性がある。

 

僕のように仕事があって、私生活の行動制限をしているような感じでもかなりの窮屈さを感じてストレスなのに、例えばビジネスオーナーでルールによってそのビジネスができなくなった人にとってはどれだけの精神的な苦痛なのか想像もできません。

 

ただ、オーストラリアとかニュージーランドのようなロックダウンで人々の行動制限をしてウィルスの拡散を防止するというやり方は、「ワクチンができるまでやり続けなければ意味がない」のも事実です。

 

行動制限で苦しむ人々のストレスがどこまで耐えられるのか？今後オーストラリア国内でも暴動などが起こらなきゃいいけど、、、とちょっと不安ですね。

【2020.5.20】

こんにちは、ガチ移住ブログのおっさんです。

 

今日は不動産投資の話です。

 

の前にやはりコロナの話から。。。

 

■のべ7000人を突破

トータル6000人を突破してからかなりゆっくりのペースでしたが、昨日の時点でトータルのコロナ患者が7068人になりました。

 

・トータルケース　：　7068人

・トータルDeath　：　99人

・トータルRecover　：　6411人

 

最近は10人前後新規の患者が出ている状況。ちなみに昨日はオーストラリア全体で9人。ここまでくれば、病院が崩壊することもないでしょうし、世界の状況を見ながら国際的な制限を解除を段階的にしていくことでしょう。

 

ビクトリア州も、5月13日からほんのちょっとですが、制限解除を開始しました。外出していい理由に、5人まで友人を家に招いてよいことが加わりました。

 

そして大きいのが学校の開始。

 

今までビクトリア中の親を悩ませていた自宅学習がとうとうなくなります。学年により再開日が違いますが、5月26日と6月9日の2回に分けて学校が始まります。うちの子共たちも今まで生活リズムが狂いまくっていたため、また元に戻すのが大変です。

 

でもこうして少しづつ元の生活に戻れるというのは喜びが大きいですね。

 

前置きが長くなりましたが、ここから本題です。。。

 

■ローンの金利はここ数か月でガツンと下がった

 

僕自身、今回オーストラリアの銀行に大借金をして家を建てました。借りた時の金利がNABで3.5％前後、これは2019年8月頃の話です。

 

この時の条件は、Variable（変動金利）にしていたので、その後のコロナ騒動で今は3.0％を切るくらいまで下がりました。

 

それでも他の銀行に比べると、まだまだ高いので、ビルダーへの建設費の支払いが終わったところで、今回思い切って銀行を変えることにしました。今回僕が変えたのはNAB→ANZです。

 

ANZは僕が借りる額の場合、固定金利が2.19％、変動も2.71とどっちもNABより安いので正直NABでローンを組んでいる意味がないのです。しかも今なら4000ドルのキャッシュバックがもらえます。そういったキャンペーン情報も手に入れておくと結構得をします。

 

ただ、この金利は誰でも一緒ではなく、借りる額によって異なります。例えば1ミリオン借りる人はもう少し少ない金利ですし、200Kくらいの人はもう少し多い金利になります。

 

実際ローンの銀行を変更するのにもお金がかかります。いくらかかってくるのかは実際手続きが完了してから更新しますが、だいたい700ドル弱程度はかかります。

 

半分はオーストラリア政府に、、、半分はNABから出ていくのでNABに、、、、両方ともなぜ？？？っていう疑問は沸きますが、お金を払ってでも金利が安いほうに乗り換えたほうが自分にとって有利になりますので、僕はそうします。

 

そういう意味もあって、こういったキャッシュバックキャンペーンをやっているところに移動すると、余計な支出が相殺されてより楽にホームローンを移動できます。今回の場合は4000ドル（これはキャンペーンとしてはかなり多い）ので、差し引き4000-700＝3200ドルも得をし、さらに金利で得をするというおいしい話になります。

 

■手続きはめんどくさいけどブローカーに頼んだ

 

ローンを借り換えるわけですから、すべての資産を審査されます。それがちょっとめんどくさいんですよね。ですが、モーゲージブローカーに頼みましたので、銀行とのやり取りはすべて任せて、僕は必要書類をそろえるだけでした。

 

・審査に必要な書類一覧

1. 最新の2つのPayslips
2. 過去6か月のHome Loan Statements
3. 過去3か月分の給与所得がある口座のStatement
4. 今まで住んでいて今はレントに出している家のRental Agreement
5. レントに出している家のCouncil Rate Notice *最新のもの
6. 最新の3ヶ月分のCredit Card Statements
7. モーゲージブローカーコンプライアンス書類への署名

 

モーゲージブローカーには僕の家の資産状況がすべて筒抜けになります、、、が、すこしでも家計が楽になるならと思い変更しました。

 

日本でも一緒だと思いますが、銀行にアプライしても全てが承認されるわけではありません。銀行もバカじゃないので（働いている人はバ●も多いですが）この人なら貸しても大丈夫って言う人にしか貸さないのです。

 

審査方法は各銀行によって異なります。各銀行によって独自の計算式があり、まずは上で提出した僕の資産をすべてその計算式にあてはめます。それで借りた金額を返せる見込みがあるかどうかを判断します。

 

僕の場合、これはモーゲージブローカーにやってもらったのですが、その結果、大丈夫だということでANZ銀行にアプライをします。

 

その審査の計算式もその時の状況によって異なるらしく、例えば今はコロナの影響で定期的な収入が入ってこない人も多くなっているので、そういった状況の中では審査も厳しくなります。

 

ですからちょっと前にNABで審査が通ったからと言って今ANZに審査が通るわけではありません。この辺は注意しなければいけません。

 

また、オーストラリアの4大バンク（ANZ、NAB、WESTPAC、COMMON WEWALTH）意外でもマイナーなバンクならもっと安い金利もありますが、僕はこのコロナ不況の中何かあったらめんどくさいのでとりあえず4大バンクの中から選びました。

 

■固定金利と変動金利への振り分け

 

借りるときは、固定と変動のどちらかでなければいけないというわけではなく、借りる全体額を振り分けることもできます。僕の場合は固定が60％、変動が40％に振り分けました。

 

固定金利：2.19％　全体の60％（2年間はこのまま）

変動金利：2.79％　全体の40％

 

という感じです。

で、もし、お金に余裕がある月があったら、高い変動金利の方にどんどんお金を振り込むという作戦です。（そんな月あるかどうかは不明ですが。。。ま、無いな。。。）

 

2年間が過ぎたら、その時に借りている額は変動金利のほうに移動されます。もし、このまま2年間金利が変わらないということでしたら僕の場合、2.19のほうに入れていた60％のお金は、2.79％になるということです。

 

■今の固定金利期間が終わったらまた見直す

 

もうしばらくはこのままANZで行く予定ですが，現在の固定金利の期間（2年間）が終わったらその時点でまた、各銀行の金利を調査して自分にもっとも有利な銀行を選ぶ予定です。

 

そうやって定期的に見直すことで、その時代、その時代で自分に最も有利な銀行を選ぶことができます。これは今後も必要不可欠ですね。

 

今銀行でお金を借りている人も、めんどくさがらずにぜひプランの見直しをやってみてください。

ここ2年はウィーンにトップの座を明け渡しているものの、過去に7年連続世界一住みやすい都市に選ばれたメルボルン。（7年連続世界一ってすごいな。。）

 

ところで知ってました？メルボルンって307のサバーブがあるって。。。（多すぎでしょ）

 

今回は、住みやすい都市世界トップのメルボルンにある307のサバーブの中で、どこが最も住みやすいエリアなのか？ランキング形式で、ご紹介します。

 

情報源にしたオーストラリアのサイトはこちら

■目次

• 1. どういうランキングなの？
• 2. ランキング1位から10位まで
• 3. ランキング上位場所の家の値段は?
• 4. 今後メルボルンの不動産で起こる事

1. どういうランキングなの？

これからご紹介するランキングは、オーストラリアの大手不動産サイトの「Domein」が307のメルボルン郊外を17の指標でランク分けしたものです。僕は307個もエリアがあること自体知らなかったので、この時点でびっくりしました。

 

今回の2019年の調査では、いくつか指標を変更したので、グーンとランクアップしたサバーブや逆にランクを落としたサバーブなどがあったようです。

 

指標を変えてしまうのは、なんとなく自分たちの都合が良いように操作できそうに思えてしまいますが、その時代や街の変化によって指標を変更することは必要なことだと僕は解釈しています。それでは早速1位から10位までを見てみましょう。

 

2. ランキング1位から10位まで

1位：South Yarra（サウスヤラ）

2位：East Melbourne（イーストメルボルン）

3位：Carlton（カールトン）

4位：Fitzroy North（フィッツロイノース）

5位：Hawthorn（ホーソン）

6位：Footscray（フッツクレイ）

7位：Travancore

8位：Carlton North（カールトンノース）

9位：Kooyong（クーヨン）

10位：Collingwood（コリンウッド）

 

1位はやっぱり。。サウスヤラでしたね。サウスヤラは、このランキング調査を開始した2005年以降、ずーっと1位を獲得していたほど人気の場所。先回の調査のみイーストメルボルンに1位の座を渡したものの、今回1位に返り咲きました。

 

サウスヤラで唯一ネガティブなことは、車の渋滞が激しいところ。確かに、僕も何度もサウスヤラには行ったことがありますが、ブティックが並んでいるチャペルストリートは歩いたほうが早いくらいですから。でもそれを除けば本当に雰囲気が良いところです。

 

事実、歩いている人の服装や体形、また道に止まっている車の種類も他のエリアとは違い、雰囲気が全然違います。僕は一度、ベンツ、BMW、ベンツ、BMWの組み合わせで5台ならんでいるのを見ました。フェラーリとかポルシェもそのあたりではしょっちゅう見ます。まあ、今となっては家の価値が上がりすぎて超大金持ちしか住めない場所ですから、、まあ、そりゃそうでしょうね。ちくしょー（笑）。

 

また、ランキングを見てびっくりしたのはフッツクレイが6位に入っていたところです。フッツクレイはメルボルンシティに近い場所とはいえ、ベトナム人が多く、また、治安が悪いことで有名でした。そんなこともあり、先回は74位だったのですが今回はいきなりトップ10入りの6位。僕は個人的にはおいしいベトナムレストランもあり、激安のマーケットもありで、大好きな場所です。

 

あとは、こんなもんなんじゃないですかね。現在治安が悪いと言われていたメルボルン西部がガンガン土地開発されているので、今後はちょっと注目されてくるかもしれません。

 

3. ランキング上位エリアの家の値段はいくらくらい？

 

せっかくなので、ドメインのサイトでサウスヤラの家の値段を見てみましょう。家の値段が出ているものが少ないのですが、ランダムにピックアップするとこんな感じになります。

 

※家の値段がサイトに出てないのは、不動産やに実際に問い合わせてくださいってことですね。ワンステップを設けることで、購入について本当に検討している人しか相手にしなくて済みますから。冷やかしの人はお断りってことです。

 

 

 

 

 

 

サウスヤラで　ちょっと便がいいところだと、1ミリオンは余裕で超えますね。日本円でいうと、7500万円くらいですが、オーストラリア人の感覚としては、1ミリオン＝日本円1億円といっしょくらいです。

 

4. 今後メルボルン界隈の不動産で起こる事

 

■多少の調整時期はあるもののこれからも不動産価値は下がらない

ここ数年メルボルンやシドニーなどの大都市圏では、価格調整が行われ多少の値下がりが発生しているエリアもあります。ただしこれは、価格が上がりすぎたことによる一時的な調整

 

メルボルンは毎年10万人くらいづつ人口がふえていますから、

 

人口増＝家の需要が途絶えない＝価格が下がらない

 

という図式でこれからも家の価格は下がらないと多くの専門家が予測しています。ただ、ここ数年、メルボルンの不動産が急激に上昇したので、今はメルボルンの不動産価格は調整時期に入っています。

 

ところがメルボルンとメルボルン郊外都市の不動産価格差があまりにも広がった為、GeelongやBendigo、Ballaratなどの地方都市は不動産価格が引き続き上昇し続けている状況です。

 

それでもまだ、メルボルンに比べて不動産価格が破格にやすい地方都市に家を求めて出てくる人はどんどん増え続けている状況で、そういった人の流れも地方都市の不動産価格の上昇をけん引しています。

 

こんな感じで、

メルボルンの不動産価格が上昇

↓

地方都市の不動産価格が上昇

という流れは今後も続くでしょう。

 

ですから、メルボルンや地方都市で不動産を持っておくことは長い目線で見ればよい投資になると思います。僕自身も不動産投資に首を突っ込みつつあるので、自分自身の体験談もこのブログで少しづつご紹介していこうと思っています。